PROPUESTA PARA SITUACIÓN HIPOTECARIA:NOVACIÓN

Hace un tiempo escribí un blogg donde apoyaba la DACIÓN EN PAGO pero no de forma generalizada sino con algunas limitaciones.

Hoy desde este blogg quiero hacer otra propuesta que seguramente va más orientada a otro segmento de "hipotecados" que estando en una situación difícil, no tienen que plantearse la dación como única e irreversible solución.

Nos encontramos con muchas familias que tienen sus viviendas hipotecadas y que ahora por un descenso de los ingresos, no pueden hacer frente a la cuota hipotecaria.
No obstante su propiedad cubre sobradamente la deuda  y en consecuencia no entenderían tener que ir a una dación para intentar cancelar la deuda hipotecaria.
Son familias que tienen potencial de generar recursos en un futuro más o menos próximo, pero que en estros momentos, por la delicada situación del mercado laboral, no pueden atender la cuota mensual. 

Ante este escenario mi propuesta es la siguiente: 

A- Se "congela" el capital pendiente. Es decir si se tiene un capital pendiente de amortización, supongamos 130.000 € queda "congelado" y no se amortiza capital.
B-Período de carencia de amortización de capital : 3 años 
C-Intereses : Durante estos tres años el banco aplica un interés del euribor + 2 % lo cuál en estos momentos significaría cobrar un 4,1% sobre el capital.
D- Mensualmente se paga el interés correspondiente.
E- Finalizado los tres años, o antes en el caso de que el beneficiario de la hipoteca lo solicite por haber regularizado sus ingresos, se vuelve al sistema francés de amortización de capital e intereses.
F- Al normalizarse la operación se debería de aplicar las condiciones más ventajosas en aquel momento para el cliente a elegir entre: Las que tenía concedidas en origen o las que rijan en el momento de reactivar la amortización. 
G- Si trascurrido este plazo la situación del cliente no ha mejorado, a partir de entonces, se empiezan a tramitar los procedimientos oportunos para resolver la situación.

VENTAJAS : 
Para el cliente:

No pierde su propiedad durante estos tres años de crisis (calculamos que cómo mínimo quedan tres años difíciles )

Acomoda sus pagos a una cuota más asequible: Supongamos que tuviera una hipoteca de 130.000 € a 20 años y a un tipo de interés del 5% - Estaría pagando una cuota de : 860 €. Con esta alternativa su cuota mensual pasaría a ser de : 444 € (casi la mitad, si bien está claro que no amortiza capital)
Le queda una cuota que difícilmente la podría encontrar en una vivienda de alquiler.

Para el Banco : 
De momento no tiene una situación de impago hipotecario.
No tiene que quedarse con propiedades- En ningún caso le interesa y menos ahora
Cobra unos intereses por el capital que tiene invertido
Retoma la situación normal dentro de tres años.

Para redondear esta propuesta hace falta que la administración simplificara los trámites para realizar la novación y que no se tuviera que volver a pagar ITP por el importe de la hipoteca. La administración con esta modificación deja de ingresar, pero es un ingreso que no lo tiene presupuestado, en consecuencia no pierde.

Entiendo que con esta alternativa se podrían solventar muchas situaciones delicadas y que en estos momentos se están llevando al límite.