Me temo que se siguen tomando medidas sin tener en cuenta todos los factores que inciden en ella.
El precio de la vivienda tocó techo en el 2007 y desde entonces no ha hecho más que bajar.
Hasta cierto punto eso era necesario e imprescindible, dado que existía una burbuja inmobiliaria que alguien debía de intentar "pichar" .
Pero nadie lo hizo! Fué la crisis de las hipotecas sub-prime de USA las que intoxicaron la mayor parte de la Banca europea, dejándoles muy tocados de liquidez y en España, además, con unos excesos de activos inmobiliarios, altamente apalancados, que tenía una muy difícil colocación salvo que hubiera continuado la carrera, a ninguna parte, de la especulación inmobiliaria.
A partir de aquí los precios se han ido ajustando y se barajan datos que, dependiendo de las zonas, indican que los precios se han depreciado entre un 30/40 e incluso un 50% con respecto al 2007.
Ya sabemos lo que ha pasado con personas que compraron en el momento más alto y que además habían obtenido financiaciones del 100%.
Un buen porcentaje no puede hacer frente a su hipoteca debido a dos factores:
Disminución de ingresos
sensación de que están tirando el dinero.
Y por que digo eso?
Quien compró una vivienda en 2007 por 300.000 € con una financiación del 100% , resulta que en estos momentos habrá amortizado muy poco capital y en cambio su vivienda, hoy la valoran en 170.000 € aprox.
Que puede hacer? Seguir pagando una cuota de unos 1.550€ mes para devolver un préstamo de 265.000 € (capital pendiente aprox) sabiendo que su propiedad vale 170.000 €.
Por poco que pueda intentará hacer una dación en pago ya que además por ese mimo importe mensual podría tener acceso a una vivienda de alquiler de mayores prestaciones.
Pero es que eso no se acaba aquí :
A mediados del 2010 se anuncia que la desgravación de la vivienda desaparecerá en el 2011 lo cuál invita a comprar una vivienda a quien tenía posibilidades para ello.
Quien en esa fecha comprara una vivienda con una hipoteca del 80%, hoy,ya le sucede lo mismo. Debe más de lo que vale la vivienda.
Y ahora anuncian que las viviendas bajaran más por el efecto de la depreciación de los activos bancarios.
En primer lugar una tendencia de este estilo no se puede anunciar por parte de los gobernantes : Se paran todas las ventas durante un tiempo.
En segundo lugar,estas viviendas que se deprecian por "salvar" a unas entidades bancarias que cometieron insensateces pueden solucionar un problema de vivienda a mucha gente que de otro modo no podría acceder.
Pero ¿es justo que por esa incapacidad bancaria, este efecto bajada contamine el sector inmobiliario en general?
A mi modo de ver, no !! Estas viviendas ajustadas en precio gracias a apoyos públicos deberían de salir al mercado con unas condiciones diferenciales, tipo VPO y con unas limitaciones al momento de quererlas enajenar. Es decir con una diferencia respecto al mercado libre.
Con ello conseguimos sacar al mercado mucha vivienda a un precio muy asequible, eso está bien, pero no perjudicamos al sector inmobiliario en general.
Porque, así como en su momento hubo una burbuja alcista exagerada, ahora, si no se toman medidas, vamos a una situación de depreciación tal que puede ocasionar un desinterés general en la vivienda de propiedad.
domingo, 5 de febrero de 2012
domingo, 29 de enero de 2012
¿Hay deuda? y que!! lo que falta es CONFIANZA
En esta época de crisis, los "entendidos" no paran de intentar explicar lo inaguantable de la situación haciendo un símil con la economía familiar. Será para que todos lo entendamos!!. Pues voy a situarme en este plano y voy a explicar mi punto de vista desde ese escenario familiar.
Supongamos una familia que tiene unos ingresos de 3.000 € mensuales entre todos los miembros que componen la unidad familiar. Esto suponen unos ingresos de 36.000 € anuales. Eso sería el PIB
Puede esta familia deber 100.000 € ? Claro que sí! A eso le llamamos deuda.
De hecho muchas familias deben esa cantidad en forma de hipoteca. Y cómo lo puede hacer para atender a una deuda casi 3 veces su PIB ? Pues todo está en función del plazo, de los tipos de interés y sobre todo de la CONFIANZA.
Plazo :
Si pretendemos que devuelva toda su deuda en 4 años eso sólo sería posible, si la familia redujera sus gastos a casi cero y concentrara todos sus ingresos a cancelar la deuda= Recortes, ajustes etc.
Que pasaría? Seguramente al final no podrá pagar y además el esfuerzo que hace para obtener sus ingresos no se ve recompensado por una mínima calidad de vida y probablemente entre en un círculo de desánimo que le puede llevar a ser menos eficaces en su trabajo y ello puede llevarles a ver reducidos sus ingresos. Esta circunstancia conduce a un bucle de no retorno.
Interés :
Si a la deuda le ponemos un interés del 12% anual, p.ej. sólo en intereses estarían pagando un tercio de sus ingresos. Es asumible pero dificilmente podría ir reduciendo su deuda.
Confianza:
Si empieza a correr la voz de que uno o más de los miembros de la familia trabaja en una empresa que a corto plazo tendrá que cerrar por ser insolvente, ¿que ocurre? Que los acreedores se ponen nerviosos y pretenden dos cosas: Una que cancele la deuda cuanto antes y al mismo tiempo le exige más interés ya que entiende que tiene más riesgo. Eso sería el "Mercado".
Supongamos que esa misma familia, para poder vivir más tranquilamente, quiere reducir sus gastos corrientes. Y para ello entiende que sería bueno cambiar el coche ya que el que tiene es muy viejo y consume mucho carburante= reformas estructurales.
Piensa que si cambia el coche el ahorro que obtendría en carburante sería sensible. Podría pagarlo en 10 años y lo podría hacer sin desequilibrar su presupuesto mensual. Pero claro, el concesionario no puede aguantar la financiación de una venta a 10 años. En consecuencia debe de recurrir a una entidad bancaria para que le deje el dinero = más deuda.
Cómo que el banco no le va a dejar pagar en 10 años esto le puede generar unos gastos mensuales superiores a los ingresos = déficit .
Eso no sería soportable. Pero ¿y si resulta que a uno de los miembros de la familia le han hablado de una promoción profesional que le puede representar unos ingresos más elevados en el plazo de un año?= Aumento de PIB ¿no sería planteable adelantar la compra del coche confiando que el ahorro del carburante y la futura promoción le permita hacer frente a su nueva deuda sin problemas aunque para ello fuera necesario, durante ese año, echar mano de unos pequeños ahorros.
En definitiva ¿porque esta urgencia en reducir deuda? ¿porque esta urgencia en reducir déficit si necesitamos unas reformas estructurales? ¿Cómo se pueden combinar todos los factores: hacer reformas, reduciendo déficit y reduciendo deuda ? Sólo con un incremento espectacular del PIB. Pero mientras realizamos ajustes no se reactiva la economía y los ingresos de las arcas públicas se retraen.
Solución: generar CONFIANZA, para que los tipos de interés cedan en su presión y queden a niveles de 2/3%. Con este escenario, se podría aumentar un poco la deuda para realizar cambios estructurales que a su vez generarán un ahorro y a mismo tiempo un mayor consumo.
Supongamos una familia que tiene unos ingresos de 3.000 € mensuales entre todos los miembros que componen la unidad familiar. Esto suponen unos ingresos de 36.000 € anuales. Eso sería el PIB
Puede esta familia deber 100.000 € ? Claro que sí! A eso le llamamos deuda.
De hecho muchas familias deben esa cantidad en forma de hipoteca. Y cómo lo puede hacer para atender a una deuda casi 3 veces su PIB ? Pues todo está en función del plazo, de los tipos de interés y sobre todo de la CONFIANZA.
Plazo :
Si pretendemos que devuelva toda su deuda en 4 años eso sólo sería posible, si la familia redujera sus gastos a casi cero y concentrara todos sus ingresos a cancelar la deuda= Recortes, ajustes etc.
Que pasaría? Seguramente al final no podrá pagar y además el esfuerzo que hace para obtener sus ingresos no se ve recompensado por una mínima calidad de vida y probablemente entre en un círculo de desánimo que le puede llevar a ser menos eficaces en su trabajo y ello puede llevarles a ver reducidos sus ingresos. Esta circunstancia conduce a un bucle de no retorno.
Interés :
Si a la deuda le ponemos un interés del 12% anual, p.ej. sólo en intereses estarían pagando un tercio de sus ingresos. Es asumible pero dificilmente podría ir reduciendo su deuda.
Confianza:
Si empieza a correr la voz de que uno o más de los miembros de la familia trabaja en una empresa que a corto plazo tendrá que cerrar por ser insolvente, ¿que ocurre? Que los acreedores se ponen nerviosos y pretenden dos cosas: Una que cancele la deuda cuanto antes y al mismo tiempo le exige más interés ya que entiende que tiene más riesgo. Eso sería el "Mercado".
Supongamos que esa misma familia, para poder vivir más tranquilamente, quiere reducir sus gastos corrientes. Y para ello entiende que sería bueno cambiar el coche ya que el que tiene es muy viejo y consume mucho carburante= reformas estructurales.
Piensa que si cambia el coche el ahorro que obtendría en carburante sería sensible. Podría pagarlo en 10 años y lo podría hacer sin desequilibrar su presupuesto mensual. Pero claro, el concesionario no puede aguantar la financiación de una venta a 10 años. En consecuencia debe de recurrir a una entidad bancaria para que le deje el dinero = más deuda.
Cómo que el banco no le va a dejar pagar en 10 años esto le puede generar unos gastos mensuales superiores a los ingresos = déficit .
Eso no sería soportable. Pero ¿y si resulta que a uno de los miembros de la familia le han hablado de una promoción profesional que le puede representar unos ingresos más elevados en el plazo de un año?= Aumento de PIB ¿no sería planteable adelantar la compra del coche confiando que el ahorro del carburante y la futura promoción le permita hacer frente a su nueva deuda sin problemas aunque para ello fuera necesario, durante ese año, echar mano de unos pequeños ahorros.
En definitiva ¿porque esta urgencia en reducir deuda? ¿porque esta urgencia en reducir déficit si necesitamos unas reformas estructurales? ¿Cómo se pueden combinar todos los factores: hacer reformas, reduciendo déficit y reduciendo deuda ? Sólo con un incremento espectacular del PIB. Pero mientras realizamos ajustes no se reactiva la economía y los ingresos de las arcas públicas se retraen.
Solución: generar CONFIANZA, para que los tipos de interés cedan en su presión y queden a niveles de 2/3%. Con este escenario, se podría aumentar un poco la deuda para realizar cambios estructurales que a su vez generarán un ahorro y a mismo tiempo un mayor consumo.
miércoles, 21 de diciembre de 2011
YA HA LLEGADO EL COPAGO A CATALUNYA
Después de darle muchas vueltas -que si el copago si, que si no...- se va a implantar lo que se ha dado en llamar ticket moderador, que no es otra cosa que incrementar el copago actual en el gasto farmacéutico. Y digo lo de incrementar porque, como es sabido, las medicaciones despachadas fuera del ámbito hospitalario no son gratis. Salvo los pensionistas, todos pagamos el 40% del coste del medicamento.
Lamentablemente una vez más las cosas se hacen mal, por lo menos desde mi punto de vista. Si nos ceñimos, de momento, al ámbito del gasto farmacéutico, veamos qué otras medidas se podían haber adoptado:
- Que los pensionistas con otros ingresos (rentas de capital, rendimientos inmobiliarios, etc) pasasen a pagar el 40% como pagamos los que no somos pensionistas.
- Que los pensionistas que viven exclusivamente de su pensión pero están en el tramo de pensión máxima, pagaran un 20% de los medicamentos.
Con esto, ¿no se hubieran recaudado los 100 Millones anuales que se quieren captar? No tengo los datos que podría tener si estuviera en la administración, pero estoy seguro de que sí, y sería mucho más justo, ya que no se castigaría siempre al más débil! Además esto no deja de ser, a mi juicio, un primer paso hacia un copago sanitario de mucho mayor calado.
No hay dinero suficiente para mantener nuestro excelente sistema de salud y hay que hacer lo imposible para que nuestros médicos, que son de primer orden, sigan velando por nuestra salud. Estoy convencido de que esta primera medida es un "termómetro" para medir la reacción de la gente y abonar el terreno para medidas posteriores.
Ante eso, yo me anticipo y propongo un sistema que, a mi modesto entender, sería peor que el actual, pero mejor que el que está por venir (lo que está viniendo: listas de esperas, quirófanos cerrados, personal sanitario desmotivado, etc.).
Mi propuesta para el co-pago se basa en establecer tres niveles de pacientes en función de su nivel de renta. En la banda magnética de la tarjeta sanitaria se encontraría la información relativa al grupo al que perteneceríamos cada uno de los ciudadanos.
En cualquier caso estaría cubierto por la sanidad pública de forma universal y gratuita, todas las enfermedades graves con sus correspondientes tratamientos. Para esto se debería definir lo que se entiende por enfermedad grave, pero podemos mencionar: cáncer, sida, cardiopatías graves, pacientes de diálisis, transplantes etc. A partir de aquí y para enfermedades de menor importancia se tendría en cuenta los tres niveles de renta de los pacientes.
- Al ir a realizar un acto médico, el nivel inferior de renta podría disfrutar de una buena sanidad totalmente gratuita.
- El segundo nivel de renta debería de pagar una cantidad en función del uso que hace de la sanidad y del acto médico que se le practica. En ningún caso debería de pagar más de 300/400 € año.
- El tercer nivel de renta, se referiría a los ciudadanos con un buen nivel de ingresos.
Vamos a suponer que un paciente de este tercer nivel acude a la sanidad pública a operarse de apendicitis. Hay que suponer que no dispone de una mutua privada. Está en su derecho de no tener contratada una póliza, pero en ese caso debería de pagar una cantidad para ayudar a la financiación de la sanidad pública: por ejemplo, 350 € .
Evidentemente este importe debería de ser muy inferior al coste real, ya que este paciente está aportando su contribución a la sanidad pública, pero dado que puede pagar y que no dispone de una mútua, se le cobra un canon en función de la importancia del acto médico.
Reitero que las grandes intervenciones y enfermedades graves serían gratuitas de forma universal e independientemente de los ingresos de los ciudadanos.
Esta es mi propuesta. A partir de aquí se puede elaborar mucho más pero yo me apoyaría en esos pilares!!
jueves, 20 de octubre de 2011
Daños colaterales de las campañas electorales
En primer lugar declarar que como demócrata que soy estoy totalmente a favor de procesos electorales donde los ciudadanos podemos elegir a nuestros representantes en todas y cada una de las instituciones. Por mi edad, recuerdo la época de la dictadura en donde sólo podíamos ir a votar SI a lo que nos proponía el dictador o a correr delante de los "grises" cuando estos entraban en las aulas universitarias para evitar cualquier atisbo de petición de libertades.
Dicho esto, ya escribí en otro post que las elecciones se deberían de realizar cada 4/5 años y unificar en un único día elegir los representantes para cada una de las administraciones. Si se quiere profundizar en eso se puede leer mi post sobre el particular.
Ahora quiero referirme a los daños colaterales que suponen para la economía en general que los procesos electorales se efectúen de forma escalonada en el tiempo.
Prácticamente cada año hay alguna elección : ya sean generales, autonómicas, municipales, europeas etc.
Costes :
1-Todos los gastos de campaña cada año o cada vez que hay un proceso ( se podrían unificar)
2-Día de las elecciones :
Presidentes y secretarios de mesas ( dietas etc)
Movilización de las fuerzas de seguridad para garantizar la normalidad
Logística, personal etc.
Pero estos son los gastos directos y visibles que evidentemente se podrían minimizar con una unificación de los comicios pero para mí todavía son mas graves los gastos colaterales:
Cada vez que hay un proceso, por ejemplo, como el que estamos viviendo en estos momentos, se produce un paro de actividad que es la "guinda" a una situación ya de por sí muy grave.
¿Que ocasiona este parón? Vamos a algunos casos concretos aunque hay muchos más !!
Previsiblemente, según todas las encuestas, nos guste o no, va a ganar el PP.
El PP está diciendo que va a modificar la fiscalidad en la compra de la vivienda-
(Implica que se frenen aún más las ventas, ya de por sí muy limitadas)
También está diciendo que va a reformar los contratos de trabajo
( Si algún empresario quiere contratar hoy se espera a ver si lo puede hacer en mejores condiciones. Nuevo parón )
El Bco de España comunica que la "venta" de la CAM se aplaza a una fecha posterior al 20N
(más perjudicados, incertezas, pérdida de depósitos)
Ante otras decisiones que puede anunciar el equipo económico actual, puedes pensar :
Es igual lo que hagan, el nuevo gobierno lo va a cambiar o dejará sin efecto. (otro parón )
Si tenemos en cuenta la frecuencia de los procesos electorales, las medidas tacticistas con vista a las elecciones de los partidos políticos que se adelantan en varios meses a las propias elecciones, la pre-campaña,la campaña, el período de constitución del nuevo gobierno, la toma de posesión, el nombramiento del equipo gestor y la toma de las primeras medidas, todo eso suma más o menos 6 meses. Si resulta qua cada año hay algún proceso electoral pues nos pasamos la mitad del tiempo con actividad económica condicionada. DAÑOS COLATERALES
Dicho esto, ya escribí en otro post que las elecciones se deberían de realizar cada 4/5 años y unificar en un único día elegir los representantes para cada una de las administraciones. Si se quiere profundizar en eso se puede leer mi post sobre el particular.
Ahora quiero referirme a los daños colaterales que suponen para la economía en general que los procesos electorales se efectúen de forma escalonada en el tiempo.
Prácticamente cada año hay alguna elección : ya sean generales, autonómicas, municipales, europeas etc.
Costes :
1-Todos los gastos de campaña cada año o cada vez que hay un proceso ( se podrían unificar)
2-Día de las elecciones :
Presidentes y secretarios de mesas ( dietas etc)
Movilización de las fuerzas de seguridad para garantizar la normalidad
Logística, personal etc.
Pero estos son los gastos directos y visibles que evidentemente se podrían minimizar con una unificación de los comicios pero para mí todavía son mas graves los gastos colaterales:
Cada vez que hay un proceso, por ejemplo, como el que estamos viviendo en estos momentos, se produce un paro de actividad que es la "guinda" a una situación ya de por sí muy grave.
¿Que ocasiona este parón? Vamos a algunos casos concretos aunque hay muchos más !!
Previsiblemente, según todas las encuestas, nos guste o no, va a ganar el PP.
El PP está diciendo que va a modificar la fiscalidad en la compra de la vivienda-
(Implica que se frenen aún más las ventas, ya de por sí muy limitadas)
También está diciendo que va a reformar los contratos de trabajo
( Si algún empresario quiere contratar hoy se espera a ver si lo puede hacer en mejores condiciones. Nuevo parón )
El Bco de España comunica que la "venta" de la CAM se aplaza a una fecha posterior al 20N
(más perjudicados, incertezas, pérdida de depósitos)
Ante otras decisiones que puede anunciar el equipo económico actual, puedes pensar :
Es igual lo que hagan, el nuevo gobierno lo va a cambiar o dejará sin efecto. (otro parón )
Si tenemos en cuenta la frecuencia de los procesos electorales, las medidas tacticistas con vista a las elecciones de los partidos políticos que se adelantan en varios meses a las propias elecciones, la pre-campaña,la campaña, el período de constitución del nuevo gobierno, la toma de posesión, el nombramiento del equipo gestor y la toma de las primeras medidas, todo eso suma más o menos 6 meses. Si resulta qua cada año hay algún proceso electoral pues nos pasamos la mitad del tiempo con actividad económica condicionada. DAÑOS COLATERALES
jueves, 8 de septiembre de 2011
Impuesto para ricos
Se está hablando desde hace unos días de la posibilidad de
establecer un nuevo impuestos a las
rentas altas.
Creo que el primero que se "ofreció" fue W.Buffet una de
las mayores fortunas mundiales.
Posteriormente el movimiento se ha extendido y ricos de Francia y Alemania también han
manifestado su disposición a que se les aumente su contribución al
Estado.
Aquí en España, la decisión sobre este impuesto todavía no está
clara.
Hay quien habla de recuperar
el impuesto de patrimonio,
cosa que a mí personalmente no me parece oportuno ya que
grava no tanto la generación de riqueza sino la capacidad de ahorro y de
"sensatez",ante las imprevisiones del futuro,
Si que estoy a favor de una
mayor contribución de los ricos a las maltrechas arcas públicas.
Llegado a este punto, nos encontramos el primer problema:
Cuál es la línea que define si un contribuyente es rico o no:
Se supone rico a quien tiene un patrimonio de más de 1 M de €
independientemente del valor de su vivienda habitual ?
Debería de ser de más de 2 M, de 3 etc.......?
Aqui ya se plantea una discriminación.
Pongámonos en el primer supuesto de 1 M € .
Hay gente que teniendo 2 Millones de patrimonio total decide vivir
muy confortablemente en una vivienda habitual que tal vez vale 1,5 millones y
consecuentemente tiene unos ahorros de 500 mil € . Este no sería rico.!!
Por el contrario puede haber otro contribuyente, que habiendo
acumulado el mismo patrimonio, tiene unos hábitos más modestos y su vivienda
habitual le ha costado 500 mil € y por tanto tiene unos ahorros de 1,5
millones: Este sería un rico !!.
Personalmente esta discriminación no me
parece adecuada.
Resumiendo pienso que este impuesto, que para mí es necesario
debería de gravar los ingresos anuales independientemente de la situación
patrimonial.
En definitiva estoy planteando un
incremento adicional en el IRPF según diferentes tramos de ingresos. Mi
propuesta sería:
Rendimientos
entre 200 y 300.000 € año = 3% adicional
Rendimientos
entre 300.000- 500.000 año = 5% adicional
Rendimientos de de 500.000 € año = 10% adicional
En mi propuesta, esta tributación se aplicaría por tramos, Es
decir una persona que declare 600.000 € anuales pagaría lo siguiente :
Hasta 200.000 € lo mismo que tributa ahora
Por 100.000 € + ( de 200 a 300.000 € ) = 3% = 3.000 €
Por 200.000 € + ( de 300 a 500.000 €) = 5% = 10.000 €
Por 100.000 € + ( de 500 a 600.000 €) = 10% = 10.000 €
Es decir este contribuyente estaría pagando 23.000 € adicionales a
los que ya está ingresando en estos momentos.
Me parece que esta fórmula
es justa y no es exagerada representando un incremento global de la tributación de un 3,83% para una renta de
600.000 € anuales. Creo que es asumible perfectamente.
Ahora bien, para mí para que este impuesto fuera relativamente
bien acogido, debería de ser un impuesto
finalista.
La gente está cansada de pagar impuesto y que todo vaya a una
bolsa que se administra a placer de los gestores políticos y al final tu
esfuerzo fiscal no sabes para que ha servido:
Si para hacer una piscina pública, una plaza, para cambiar el
sistema de recogidas de basuras etc.
Por el contrario si supieras que esta tasa impositiva
adicional va a un fin social determinado la actitud, seguro que sería diferente :
Algunas ideas :
Para Sanidad, para cubrir una renta mínima a gente con riesgo de
exclusión, a sufragar becas para estudiantes comprometidos etc. Pienso que de
este modo los “ricos” sentirían este gravamen como un concepto más de
solidaridad que simplemente impositivo y en consecuencia lo harían con mayor
agrado y sabiendo en donde se aplica su tramo impositivo especial.
En definitiva mi propuesta se concreta en :
1- Si, a mayor imposición a rentas altas.
2- No a recuperación impuesto patrimonio.
3- La nueva tasa creciente y por tramos.
4- Impuesto finalista
Esa es mi propuesta !!!
martes, 23 de agosto de 2011
Porque siempre hacen las cosas a medias !!!
Una vez más tengo que ser crítico con las decisiones que en materia económica va adoptando un gobierno errante que además ya no sabe ni a quien tiene que contentar.
La semana pasada Zapatero anunció que se iba a rebajar el IVA de la vivienda nueva en un 4% pasando de ser el 8% y quedando establecido en un 4%.
Desde el Twitter,y Facebook como se verá al pie de este blog el día 21 ya me manifesté en contra de esta medida por considerar que era injusta e ineficaz.
Injusta porque "castiga" al particular que quiere vender su piso y tiene que competir con oferta de pisos nuevos gravados al 4% mientras que el suyo irá por ITP y tendrá una imposición del 7/8 % según la comunidad autónoma ( ya que este impuesto está transferido).
Ineficaz por tres motivos :
A- Una buena parte de compradores de un piso nuevo ya tienen uno que tendrán que vender y la diferencia de trato impositivo no les facilita la venta de su vivienda actual con o cuál no se fomenta la colocación del stock de vivienda nueva.
B- Buena parte del stock de pisos nuevos, son propiedad de la Banca. El Banco pagará al promotor el 4% pero luego cuando lo transfiera tendrá que aplicar el ITP correspondiente. (Otra cosa es que el Banco asuma una rebaja adicional por este importe, cosa que dudo)
C- Por intereses partidistas y electorales, ahora sale el PP y dice que ellos, además de prolongar esta medida durante un año más, van a restablecer la desgravación en el IRPF por adquisición de vivienda habitual.
En consecuencia, la gente pensará : Me espero al 20 N a ver que pasa, previsiblemente ganará el PP, y me compro la vivienda con desgravación el año que viene.
Resultado : Totalmente ineficaz.
Otras Consideraciones sobre este impuesto:
Esta claro que las ventas han caido de forma espectacular generando un problema gravísimo en la economía del país y en consecuencia ha generado un desfase muy importante en las arcas del estado ya que no ingresan los impuestos IVA o ITP que generaba la actividad inmobiliaria.
Ahora se toma esta medida. Y yo, independientemente de todo lo apuntado anteriormente, me pregunto: ¿Porque rebajarla en un 50% y no en un 60%- 70%.?
A nivel de ingresos globales es superior ingresar el 2% de 20 operaciones que el 8 % de 1 .
Dos cuestiones más : Estas son 2 sugerencias adicionales:
1ª-Cuestión ¿Porque no se financia el pago de la tributación en tres/ cinco años?.
Ahora la banca sólo financia el 80% ( caso de producto que no esté en su inmobiliaria) , si además hay que añadirle los impuestos y los gastos notariales + la constitución hipotecaria eso antes representaba el 12/ 13 % más de la operación.
Ahora en el caso más favorable será de un 4% menos es decir un 8/ 9% . Si esto se financiara con una claúsula resolutoria se facilitaría la operación ya que el comprador debería de disponer de menos ahorros para hacer frente a la compra.
2ª Cuestión
Se debería de pagar un sólo impuesto durante toda la vida con respecto a la vivienda habitual.
Que quiero decir con esto ?
Pongo un ejemplo : Un a familia adquiere en el año 2000 una vivienda por valor de 250.000 € y en consecuencia paga un IVA de 20.000 € .
Esta misma familia por diferentes motivos quiere cambiar de vivienda habitual y en el 2010 quiere adquirir otra vivienda de 300.000 € y en consecuencia debería de abonar un IVA de 24.000 € .
Esta doble imposición frena muchas operaciones ya que encarece el coste global de la vivienda a adquirir.
Si por contra esa familia tuviera un certificado notarial conforme ya lleva pagado un IVA por adquisición de vivienda habitual de 20.000 € y tuviera que abonar sólo la diferencia es decir 4.000 € se fomentaría el adecuar la vivienda habitual a las necesidades de cada momento ya que las circunstancia familiares van cambiando en el tiempo: Separaciones, hijos que se independizan, familias que crecen, abuelos que se integran en la vivienda de la familia etc.
Este descenso de ingresos se compensarían con un mayor número de operaciones que además a su vez ayudaría al sector inmobiliario
Mi Twitter
sábado, 23 de julio de 2011
PROPUESTA PARA SITUACIÓN HIPOTECARIA:NOVACIÓN
Hace un tiempo escribí un blogg donde apoyaba la DACIÓN EN PAGO pero no de forma generalizada sino con algunas limitaciones.
Hoy desde este blogg quiero hacer otra propuesta que seguramente va más orientada a otro segmento de "hipotecados" que estando en una situación difícil, no tienen que plantearse la dación como única e irreversible solución.
Nos encontramos con muchas familias que tienen sus viviendas hipotecadas y que ahora por un descenso de los ingresos, no pueden hacer frente a la cuota hipotecaria.
No obstante su propiedad cubre sobradamente la deuda y en consecuencia no entenderían tener que ir a una dación para intentar cancelar la deuda hipotecaria.
Son familias que tienen potencial de generar recursos en un futuro más o menos próximo, pero que en estros momentos, por la delicada situación del mercado laboral, no pueden atender la cuota mensual.
Ante este escenario mi propuesta es la siguiente:
A- Se "congela" el capital pendiente. Es decir si se tiene un capital pendiente de amortización, supongamos 130.000 € queda "congelado" y no se amortiza capital.
B-Período de carencia de amortización de capital : 3 años
C-Intereses : Durante estos tres años el banco aplica un interés del euribor + 2 % lo cuál en estos momentos significaría cobrar un 4,1% sobre el capital.
D- Mensualmente se paga el interés correspondiente.
E- Finalizado los tres años, o antes en el caso de que el beneficiario de la hipoteca lo solicite por haber regularizado sus ingresos, se vuelve al sistema francés de amortización de capital e intereses.
F- Al normalizarse la operación se debería de aplicar las condiciones más ventajosas en aquel momento para el cliente a elegir entre: Las que tenía concedidas en origen o las que rijan en el momento de reactivar la amortización.
G- Si trascurrido este plazo la situación del cliente no ha mejorado, a partir de entonces, se empiezan a tramitar los procedimientos oportunos para resolver la situación.
VENTAJAS :
Para el cliente:
No pierde su propiedad durante estos tres años de crisis (calculamos que cómo mínimo quedan tres años difíciles )
Acomoda sus pagos a una cuota más asequible: Supongamos que tuviera una hipoteca de 130.000 € a 20 años y a un tipo de interés del 5% - Estaría pagando una cuota de : 860 €. Con esta alternativa su cuota mensual pasaría a ser de : 444 € (casi la mitad, si bien está claro que no amortiza capital)
Le queda una cuota que difícilmente la podría encontrar en una vivienda de alquiler.
Para el Banco :
De momento no tiene una situación de impago hipotecario.
No tiene que quedarse con propiedades- En ningún caso le interesa y menos ahora
Cobra unos intereses por el capital que tiene invertido
Retoma la situación normal dentro de tres años.
Para redondear esta propuesta hace falta que la administración simplificara los trámites para realizar la novación y que no se tuviera que volver a pagar ITP por el importe de la hipoteca. La administración con esta modificación deja de ingresar, pero es un ingreso que no lo tiene presupuestado, en consecuencia no pierde.
Entiendo que con esta alternativa se podrían solventar muchas situaciones delicadas y que en estos momentos se están llevando al límite.
Hoy desde este blogg quiero hacer otra propuesta que seguramente va más orientada a otro segmento de "hipotecados" que estando en una situación difícil, no tienen que plantearse la dación como única e irreversible solución.
Nos encontramos con muchas familias que tienen sus viviendas hipotecadas y que ahora por un descenso de los ingresos, no pueden hacer frente a la cuota hipotecaria.
No obstante su propiedad cubre sobradamente la deuda y en consecuencia no entenderían tener que ir a una dación para intentar cancelar la deuda hipotecaria.
Son familias que tienen potencial de generar recursos en un futuro más o menos próximo, pero que en estros momentos, por la delicada situación del mercado laboral, no pueden atender la cuota mensual.
Ante este escenario mi propuesta es la siguiente:
A- Se "congela" el capital pendiente. Es decir si se tiene un capital pendiente de amortización, supongamos 130.000 € queda "congelado" y no se amortiza capital.
B-Período de carencia de amortización de capital : 3 años
C-Intereses : Durante estos tres años el banco aplica un interés del euribor + 2 % lo cuál en estos momentos significaría cobrar un 4,1% sobre el capital.
D- Mensualmente se paga el interés correspondiente.
E- Finalizado los tres años, o antes en el caso de que el beneficiario de la hipoteca lo solicite por haber regularizado sus ingresos, se vuelve al sistema francés de amortización de capital e intereses.
F- Al normalizarse la operación se debería de aplicar las condiciones más ventajosas en aquel momento para el cliente a elegir entre: Las que tenía concedidas en origen o las que rijan en el momento de reactivar la amortización.
G- Si trascurrido este plazo la situación del cliente no ha mejorado, a partir de entonces, se empiezan a tramitar los procedimientos oportunos para resolver la situación.
VENTAJAS :
Para el cliente:
No pierde su propiedad durante estos tres años de crisis (calculamos que cómo mínimo quedan tres años difíciles )
Acomoda sus pagos a una cuota más asequible: Supongamos que tuviera una hipoteca de 130.000 € a 20 años y a un tipo de interés del 5% - Estaría pagando una cuota de : 860 €. Con esta alternativa su cuota mensual pasaría a ser de : 444 € (casi la mitad, si bien está claro que no amortiza capital)
Le queda una cuota que difícilmente la podría encontrar en una vivienda de alquiler.
Para el Banco :
De momento no tiene una situación de impago hipotecario.
No tiene que quedarse con propiedades- En ningún caso le interesa y menos ahora
Cobra unos intereses por el capital que tiene invertido
Retoma la situación normal dentro de tres años.
Para redondear esta propuesta hace falta que la administración simplificara los trámites para realizar la novación y que no se tuviera que volver a pagar ITP por el importe de la hipoteca. La administración con esta modificación deja de ingresar, pero es un ingreso que no lo tiene presupuestado, en consecuencia no pierde.
Entiendo que con esta alternativa se podrían solventar muchas situaciones delicadas y que en estos momentos se están llevando al límite.
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